关注“史上最严厉房贷新政”——提高二套房贷能否让房价戛然而止？

新闻背景

根据4月17日国务院出台的“国十条”新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。从4月17日起，广西多家银行也将陆续执行新的住房贷款政策——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这一系列举措让人们对楼市“高烧”降温充满期待，持续了几年的高房价，是否真的到了穷途末路的时候了？……[详细]

“史上最严厉房贷新政”实施能否让房价戛然而止？

新政背景知识

中国银监会银行监管一部主任杨家才日前表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，中小业主的房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。[详细]

调控新政再挥重拳

广西多家银行迅速执行新政

国务院17日发出通知，指出商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款……此套遏制房价过快上涨的“组合拳”引发市民的空前关注。截至昨日，广西8家银行已经开始执行房贷新政。针对第三套及以上住房贷款，广西各银行执行情况不一，大多数银行已经暂停第三套及以上住房贷款的受理，也有个别银行仍然表示可以受理，但门槛大大提高。光大银行个人房贷工作人员表示，光大银行第三套及以上住房贷款首付提高至五成以上，利率相比以前提高10%。[详细]

开发商：南宁是否属上涨过快地区	南宁购房者：购房计划被打乱	柳州购房者：二套房备受关注	玉林银行：原利率优惠不变
一些开发商表示，他们较关心国家关于“房价上涨过快地区，可暂停第三套房贷款”的规定。他们认为，南宁的房价相比外地一些城市来说上涨慢，如果届时界定南宁不属于“上涨过快”地区，不把第三套房贷款大门关上，市场的销售会有所起色。[详细]	南宁市民张先生近段时间一直在酝酿购买第三套房的计划，目前他已经筹得资金，准备在青秀区买一套总价90万元左右的房子，想通过换房来改善自己的居住环境。国务院下发通知后，张先生决定放弃购买第三套房的计划。[详细]	对于柳州目前的房产市场而言，购买二套房的购房者越来越多。根据柳州各大银行透露的最新数据显示，办理二套房贷的数量逐年上升，其中以换房、为老人买房、为孩子买房为目的的占大多数，以投资为目的的只占其中比较小的比例。目前柳州各银行也开始执行这条新规。[详细]	玉林有三大银行表示目前已执行新政，仅一家银行表示“今天仍按原来政策，明天就不好说了。”四大银行均表示，原来首付利率优惠不变，还是按4月初调整后的利率执行。另外，市民要注意，原来贷款购买首套住房，即使贷款还清后，如果再购买的还是算第二套，房贷首付按不低于50%计算。[详细]

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调控新政效果如何？

作用：“以房为限”将大大降低投机性

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示，以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，房产的投机性将大大降低。以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇。[详细]

作用：“以房为限”将限制客户消耗房源

统计数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50%，特别是在2005年以前购房的人群中，80%以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。[详细]

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政策解读

政策修改打击面扩大	“以家庭为单位”仍存漏洞	首套房售出后可视为无房户
【认定标准】中国银监会银行监管一部主任杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。	【认定标准】杨家才表示，二套房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。	【认定标准】杨家才表示，如果居民需要改善住房条件，并已将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。
【专家解读】北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，第二套房新的认定标准，这一政策修改打击面扩大一倍，而且非常精确地打击了炒房客，可以说这是继国土部、住建部后，第三个部委出台了调控细则，使得调控的力度继续加强，将国务院的政策继续落实。	【专家解读】北京我爱我家副总裁胡景晖说，几年前房屋管理部门就开始进行房屋数量普查工作，但至今业内还没看到过公布的结果。所以，目前有没有个人住房数据库还是个未知数，以家庭为单位认定仍存在困难和漏洞。例如，婚前一方购买了房屋，另一方未购房；婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。	【专家解读】胡景晖表示，证明首套房已经出售，最简单的办法就是出具房屋买卖合同。该规定最大的亮点是，此前对于已购房的人，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定。这次明确了改善性购房的标准。不过，不排除在房价上涨期，利用售出第一套房的钱，购买第二套房，等房价上涨后再出售获利的投机者。

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后市预测

郭田勇：房价降30% 不良贷款率或升至3%

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，如果房地产市场在短时间内发生大幅度逆转，肯定导致银行不良贷款上升。从银行的压力测试结果显示，如果房地产跌到30%，银行的不良贷款率大概能上升到三四个点的量。[详细]

房产业内：新政会影响购房者的心理

广西房地产网蒙总经理说，国务院本次房贷政策调控的目的主要是引导梯度消费和调控市场投资。对于经济实力较强的消费者来说，引导其往商业地产走，减少其对消费住房的影响。某房地产公司策划部负责人刘先生也表示，新政对于经济并不宽裕的购房者会带来一定的压力。[详细]

南宁业内人士：新政是抑制投机性买房的最有效措施

不少业内人士认为，楼市新政是抑制投机性买房的“最有效措施”。[详细]

一些业内人士介绍，政策实施后在市场的反映需要一个过程，期望国家出台一项政策，房价就马上下降是不切实际的。但从长远看，首付比例提高应会降低楼市温度。[详细]

业内人士提醒，当前并不是购买二手房的最佳时期，而且，眼下国家政策不断出台，可能还会有更加严厉的“狠招”出现。[详细]

南宁政策研究人士：南宁会很快出台相关规定

南宁市住房保障和房产管理局的有关政策研究人士则表示，该《通知》要求落实执行房地产“国十条”新政态度很明确，所涉及内容广泛有针对性，预计很快就会对房地产交易环节尤其是商品房预售环节产生直接影响，为此相信南宁会很快出台相关规定予以落实。[详细]

柳州金融界人士：柳州房价上涨速度或将放缓

柳州一金融界人士认为，在严厉的楼市新政下，柳州有可能出现两种情况：第一种可能是一些一线城市的炒房投机者极有可能将大量资金转往二、三线城市，由此引发房价上涨；另一种可能是虽然新政延迟了房价上涨速度，按照以往的交易经验，也有可能使购房速度放缓，那么这将加大房开商的经济压力，甚至会出现前两年曾出现的变相优惠卖房现象，持币观望等迹象将再度出现。[详细]

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编后语

房子，毕竟是用来住的，而不是用来作投机买卖的。如果大部分房子用来炒作，那么，房地产市场的疯涨总有一天要走向它的反面。国务院这次出台的新政，重点是在限制炒房客。购买第三套房基本上都是投资或投机需求，对第三套房不放贷，可以说是釜底抽薪，准确地打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策，规避了以“炒房团”为代表的各种形式的游资购房，有利于进一步稳定市场。今后，房价是否会直线下降，还要看一看，但房地产上涨的最后的疯狂，已有戛然而止的势头，这是令人鼓舞的。