南宁小产权房"物美价廉"?  警惕购房陷阱否则后悔一生!  

近期,南宁房产市场上出现了一些价格特别低的项目,吸引了不少希望减轻购房资金压力的市民。这些项目的销售人员,把低价的原因解释为“有政府优惠政策”、“属于内部认购房源”、“不做广告节省成本”等等。但有的购房者在交了首付款甚至全部房款后,才发现购买的是违法建筑,或是不能办理不动产权证书的小产权房,误入了购房陷阱。
 

小产权房营销花招

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他们这样劝你买小产权房

 
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营销花招
    ●断章取义:销售人员故意曲解国家相关政策
    ●移花接木:对一些新闻报道可以进行误读
  ●无中生有:宣称几年后可办不动产权证书

    一句话告诉你————不用担心————然而你的担心是正确的!

 

认识小产权房

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小产权房VS大产权房

   

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“小产权房”
    “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
     小产权房只有使用权,没有所有权。
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小产权房实质:小产权,不见“权”!
    

——小产权房不合法

“小产权房”的土地是集体土地,还不能从“农业三产用地”转变为“国有城镇住宅用地”,“三产用地”不用经过国有土地“招拍挂”的程序,

根据现行法律法规和国家政策,非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体,国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋,故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同,应一律认定为无效。

 

——小产权房没有取得预售证

开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》,而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。

购房合同中一般不写明办结房产证的年限及所需费用等问题。

 

——小产权房难监管

由于此小产权项目游离于房管部门监管,存在较大的风险,不排除有的开发商收了钱后卷款潜逃,又或者存在“一房多卖”现象,最终承担损失的还是买房者。

 

——小产权房价格低

农民在城市中手握土地,却无资金开发建设,开发商手中有钱,但却不愿付出高额的土地成本。于是,双方一拍即合,以“合作建房”的方式,以农业三产用房的名义,通过相关部门的批准,但建起来的却是商住两用的项目。双方根据协议,部分房源留给村民,用以改善村民居住环境,剩下的房源,则被开发商当成商品房出售给城市居民。因此拿地成本很低,因此价格也相对低廉。

 

——有它也无法办理落户、入学的一系列程序
由于这些房子的申报项目为农业三产用房,而非商品房,因此在房管部门没有备案,更没有《商品房预售许可证》,将来也无法取得跟普通商品房一样的房产证,无法办理落户、入学的一系列程序。


——这样识别小产权,防止上当受骗
一般小产权的楼盘的开发商大多数不会在项目所在地设置销售中心,由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户,以防防监管部门的检查,防购房者上门维权。
因此大家买“特价房”,看房时要看好“五证”,即《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,一般而言,有了《商品房预售许可证》,其他四证均会持有。如果购房者对预售证存在疑问的,可登录南宁市房产管理局政务网查看相关预售证的信息。

 

目前南宁市公开对外销售的小产权房有

 
   凤凰湖畔
    富良国际
    喜乐南都
    盛世同乐
    富士阳光
    同乐人家
    五象中央广场项目
    洪福花园
    仁恒·万盛广场
    嘉信时代广场
    荣凯星城国际
    华商时代广场
    锦钰国际商贸城
    ......多名业内人士估算,南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个。
    城市房价过高、擦边球有空间、农地制度不合理均导致小产权房的产生。然而,不管你是被你是被销售人员“忽悠”买了房,事后才明白上了“贼船”,还是因为没钱,求过渡性住房,别看着便宜就买买买,你这样的利益是不受保护的。无产权是一大不买主因,交了钱没房,开发商资金断裂携款潜逃也不是没有可能。即使是交了房,质量有诸多瑕疵也是常见的案例,所以,别贪小便宜,更别指望“小产权房”在将来的某一天能“转正”变合法化,因为它的大方向还是:非法!非法!非法!
 

目前从各种政策看,小产权没有合法化的可能

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小产权房自诞生之日起就没有过“正式身份”,相关部门多次重申小产权房不得登记发证。
   即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出,集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。多位法律人士表示,根据我国现有法律,小产权房其实是没有产权的房屋,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说,不动产包括商品房、城改房等城市国有用地,以及农村集体用地等,这些不同产权的用地将纳入统一登记,但小产权房不属于这一范围。
 
    中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为,小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑,不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示,小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的,小产权房不合法。
 

如何挽救购房者损失

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协商退房退款
   业内人士建议,已购买小产权房的购房者,应首先与开发商协商退房退款。如协商不成,再向相关部门投诉。有律师建议,开发商在明知小产权房不能办理不动产登记且违规的情况下,仍伪装成正规房产向购房者销售,已涉嫌欺诈, 购房者也可以起诉开发商要求退款。
 
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部门监管
现状:
   对于房产管理部门而言,他们只能监管到经过备案的商品房是否存在违规的情况,而这类农业三产用房的申报、开发过程,根本不经过房产管理部门,如果开发商偷偷卖房,根本无从监管。并且,不少“小产权房”打着“入股”、“合作建房”的旗号,这在现行的法律框架下,难以找到处罚依据。

   南宁市房地产监察支队的有关人士表示,他们仅是对国有土地的房地产开发进行监管,小产权项目是集体土地,不在他们的监管范围。
   一旦发现开发商违规,有关部门将对开发商进行行政处罚,然而《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施,距今已经20年了,虽然后来经过修正,但处罚力度不大,对开发商起不到震慑作用。南宁市房产监察支队负责人举例说,开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款,可认定为违规,但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款,一个项目涉及数百人,违规金额多达数千万,“对开发商来说,3万元的违法成本太低”。

 

能力与措施:
   ①、房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商,如果开发商没有退还购房者的钱款,房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门,在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此,在事后的监管过程中,购房者交出去的钱款,往往很难挽回。

   ②、探索联合执法
   在现行法律框架下,国土、规划、建设、房产多部门,却面临着监管真空,使得小产权房为数不少。

   不过,目前一些城区、开发区也在探索联合执法,对“小产权房”的销售行为进行查处。2015年3月,针对和德新天地、嘉信时代广场等小产权项目,涉嫌使用欺骗手段进行房屋销售的情况,南宁市高新区就成立了国土、规划、建设房产、工商、法制调处等相关部门组成的联合整治工作组,从报建审批、广告管理、监督执法、信息公开等多方面进行联合管控。

 
    小产权房的规范问题已经争议很多年了,一直没有得到有效推进。目前全国尚无小产权房“转正”先例,也没有政策允许“转正”,更没有出台“转正”政策的时间表,所以大家在购买“特价房”时,需要擦亮眼睛,谨慎购买,防止掉进购房陷阱。
你认为,掉进小产权房陷阱,有关部门监管不力是主因之一吗?
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